금리인하 시기 리츠(REITs) 투자 전략

 

 금리인하 시기 리츠(REITs) 투자 전략

 

금리인하 리츠(REITs) 투자

 

2024년 9월 19일 미국 연준에서 빅컷(0.5%) 금리인하를 단행하였습니다. 

S&P500, 나스닥, 다우지수 등 미국의 주요 지수가 상승하며 시장은 즉각적인 반응을 보였는데요.

금리인하에 맞춰 어떤 자산과 종목에 투자해야할지 정리하면서 REITs에 대한 내용도 정리해 보았습니다.

 

 

리츠(REITs)

부동산 투자신탁(REITs, Real Estate Investment Trusts)은 개인 투자자들이 직접 부동산을 구매하지 않고도 부동산 시장에 투자할 수 있는 좋은 방법입니다. REITs는 다수의 투자자들로부터 자금을 모아 상업용 부동산(쇼핑몰, 오피스 빌딩, 주거용 아파트 등)이나 인프라(통신 타워, 물류 센터, 고속도로 등)에 투자하고, 이를 통해 얻은 임대 수익이나 자산 매각 차익을 투자자들에게 배당하는 형태로 운영됩니다.

국내에도 Tiger리츠부동산인프라, Kodex 한국부동산리츠인프라 등의 리츠 ETF가 상장되어 있는데요.

 

리츠(REITs) 투자는 금리 인하 시 특히 매력적일 수 있습니다. 그 이유가 무엇인지 자세히 알아보도록 하겠습니다. 

 

 

1. 리츠(REITs)의 기본 구조

 

• 부동산 포트폴리오 : 리츠(REITs)는 여러 부동산에 분산 투자합니다. 상업용 부동산, 주거용 부동산, 물류창고, 호텔, 의료 시설 등 다양한 유형의 부동산을 포함할 수 있습니다.

 

• 임대 수익 및 자산 가치 상승 : 리츠(REITs)는 투자한 부동산에서 나오는 임대 수익을 배당으로 분배하며, 부동산 가치가 상승하면 매각을 통해 추가 이익을 실현할 수도 있습니다.

 

• 높은 배당 : 법적으로 리츠(REITs)는 연간 수익의 90% 이상을 배당으로 지급해야 하므로, 고정적인 현금 흐름을 원하는 투자자들에게 상당히 매력적입니다.

 

 

2. 금리 인하와 리츠(REITs)의 관계

 

• 저금리와 대출비용 감소: 금리 인하로 인해 대출 비용이 낮아지면서 리츠(REITs)가 자금을 더 저렴하게 조달할 수 있습니다. 이로 인해 리츠(REITs)는 더 많은 부동산에 투자하거나 기존 부채를 더 유리한 조건으로 재조정할 수 있어 수익성이 높아질 가능성이 있습니다.

 

• 부동산 수요 증가: 낮은 금리는 부동산을 구매하려는 기업이나 개인의 수요를 증가시킵니다. 이는 리츠(REITs)가 보유한 부동산의 임대료 상승, 점유율 증가, 자산 가치 상승으로 이어질 수 있습니다.

 

• 배당주로서의 매력 상승 : 금리가 인하되면 채권 수익률이 낮아지기 때문에, 고정적인 배당을 제공하는 리츠(REITs)는 상대적으로 더 매력적인 투자처가 됩니다. 안정적인 현금 흐름을 추구하는 투자자들에게 인기가 있습니다.

 

3. REITs의 장점

 

• 포트폴리오 다각화 : 리츠(REITs)를 통해 소액 개인 투자자도 접근하기 어려운 대규모 상업용 부동산에 투자할 수 있습니다. 또한, 부동산 포트폴리오를 통해 투자 위험을 분산시킬 수 있습니다.

 

• 유동성 : 전통적인 부동산 투자는 유동성이 낮지만, 리츠(REITs)는 주식처럼 거래되므로 필요할 때 쉽게 매수하고 매도할 수 있는 장점이 있습니다.(현금화가 쉬움)

 

• 안정적인 수익 : 리츠(REITs)는 안정적인 배당 수익을 제공하는 데 중점을 두기 때문에, 채권과 주식 간의 균형 있는 투자로 활용할 수 있습니다.

 

 

4. REITs의 유형

 

• 자산 소유형 리츠(Equity REITs) : 주로 상업용, 주거용 부동산을 소유하고 임대 수익을 통해 배당을 지급하는 REITs입니다. 가장 일반적인 형태로, 부동산 임대료가 주요 수익원이 됩니다.

 

• 모기지형 리츠(Mortgage REITs) : 부동산을 소유하는 대신 부동산 담보 대출에 투자하여 이자 수익을 얻습니다. 금리 변동에 민감하며, 일반적으로 Equity REITs보다 더 높은 수익과 위험을 동반합니다.

 

• 혼합형 리츠(Hybrid REITs) : 자산 소유형과 모기지형 REITs의 특성을 모두 갖춘 혼합형입니다.

 

 

5. 리츠(REITs) 투자 전략

 

• 안정적 현금흐름을 추구하는 투자자 : 금리 인하 시 안정적인 배당을 제공하는 자산 소유형 리츠(Equity REITs)에 투자하여, 꾸준한 현금 흐름(배당)을 확보할 수 있습니다.

 

• 인플레이션 헤지 : 부동산 가격 상승은 인플레이션에 대한 좋은 헤지(hedge)가 될 수 있으며, 리츠(REITs)는 이 과정에서 자산 가치 상승을 통해 추가적인 수익을 제공할 수 있습니다.

 

• 분산 투자 : 다양한 부동산 섹터에 투자하여 경제 사이클 전반에 걸쳐 안정성을 추구할 수 있습니다. 예를 들어 주거용 부동산 리츠(REITs)는 경기 불황에도 상대적으로 안전한 반면, 상업용 부동산 리츠(REITs)는 경기 회복기에 높은 수익을 기대할 수 있습니다.

 

 

6. 리스크 요인

 

• 금리 상승 리스크 : 금리가 다시 상승하면 리츠(REITs)는 부정적인 영향을 받을 수 있습니다. 높은 대출 비용과 함께, 상대적으로 배당 수익률이 낮아지면서 리츠(REITs)의 매력이 감소할 수 있습니다.

 

• 부동산 시장 리스크 : 부동산 시장의 경기 침체나 특정 지역의 경제 악화는 REITs의 자산 가치와 임대 수익에 직접적인 영향을 미칩니다.

 

 

 

요약

리츠(REITs)는 저금리 환경에서 부동산 시장의 상승 가능성을 활용하는 좋은 투자 방법입니다.

고정적인 배당과 자산 가치 상승을 기대할 수 있으며, 포트폴리오 다각화와 유동성을 제공합니다.

금리 인하 시 특히 매력적이므로, 안정적인 수익을 추구하는 투자자들에게 적합한 선택입니다.

 

 

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